Selon le Haut-Commissariat au plan, le nombre de Français ĂągĂ©s de 75 Ă 84 ans va augmenter de 50 % entre 2020 et 2030, passant de 4,1 millions Ă 6,1 millions dâindividus. Une opportunitĂ© de taille pour les professionnels du logement Ă destination des seniors. Voie alternative entre le maintien Ă domicile et le choix dâun hĂ©bergement en structure mĂ©dicalisĂ©e ou spĂ©cialisĂ©e, le dĂ©veloppement de lâhabitat inclusif reprĂ©sente une vĂ©ritable solution face Ă une demande avĂ©rĂ©e et grandissante. Dans un contexte de marchĂ© plutĂŽt difficile pour lâimmobilier, cette classe dâactif reprĂ©sente un potentiel Ă considĂ©rer pour les acteurs du secteur.
Pourtant, contre toute attente, les obstacles et les freins de tous ordres semblent se multiplier pour contrecarrer le dĂ©veloppement de lâhabitat inclusif, solution pourtant idĂ©ale pour les sĂ©niors en quĂȘte de sĂ©curitĂ© et de confort, mais dont lâĂ©tat de santĂ© ne justifie pas dâintĂ©grer une rĂ©sidence mĂ©dicalisĂ©e de type Ehpad.
Un frein psychologique : la faible rentabilité supposée
Le rĂ©sidentiel traditionnel est souvent considĂ©rĂ©, structurellement parlant, comme moins rentable que dâautres classes dâactifs immobiliers comme les bureaux, les commerces ou les entrepĂŽts et la logistique. Lâhabitat inclusif Ă©tant destinĂ© Ă un usage rĂ©sidentiel, on lui assimile, malheureusement Ă tort, les inconvĂ©nients financiers correspondants comme les loyers plus contraignants (encadrement ou plafonnement).
Or les modĂšles de rĂ©sidences adaptĂ©es proposĂ©es par Mobicap ne suivent pas ces postulats du rĂ©sidentiel classique. Au contraire, elles offrent une bonne rentabilitĂ© et reprĂ©sentent ainsi un produit de rĂ©sidentiel spĂ©cifique plus compĂ©titif. En effet, grĂące notamment aux prestations et services associĂ©s aux appartements proposĂ©s aux locataires, les loyers peuvent ĂȘtre rĂ©haussĂ©s par rapport au marchĂ© locatif local. Ils restent cependant beaucoup moins Ă©levĂ©s que les tarifs pratiquĂ©s au sein des instituts spĂ©cialisĂ©s ou mĂ©dicalisĂ©s ou des RSS (RĂ©sidences Services Seniors). De plus, le dĂ©veloppement de lâhabitat inclusif est souvent plus important dans les zones « dĂ©tendues », hors rĂ©gion parisienne et grandes mĂ©tropoles rĂ©gionales oĂč le rendement reste traditionnellement un peu plus Ă©levĂ©.
Un frein rĂ©glementaire : des normes dĂ©connectĂ©es de l’usage
La lecture des cahiers des charges imposĂ©s aux promoteurs peut prĂȘter Ă sourire, tant ils paraissent dĂ©connectĂ©s des rĂ©alitĂ©s. Ainsi, certaines communes contraignent les constructions destinĂ©es Ă lâhabitat inclusif Ă ĂȘtre Ă©quipĂ©es dâun local Ă poussettes ; Ă©quipement dont lâusage sera statistiquement nul eu Ă©gard Ă la clientĂšle visĂ©e ! Irrationnelle encore, la rĂšglementation europĂ©enne transposĂ©e en droit interne, prĂ©voyant, depuis le 1er janvier 2023, la construction dâun ou plusieurs locaux Ă vĂ©los. Pour un immeuble dâune cinquantaine de logements, une dizaine dâemplacements sont, ainsi, obligatoires ! Que dire de lâinanitĂ© de la mesure pour des populations par dĂ©finition peu mobiles et guĂšre enclines Ă se dĂ©placer en deux-roues ?
Dans certaines villes, les plans locaux dâurbanisme prĂ©voient dâassocier Ă chaque logement deux places de parking. Il est dâune Ă©vidence criante que la plupart des rĂ©sidents, dâun Ăąge supĂ©rieur Ă 75 ans ou Ă mobilitĂ© rĂ©duite, nâen auront pas lâutilitĂ©. Une contrainte qui devrait thĂ©oriquement pouvoir ĂȘtre renĂ©gociĂ©e en accord avec les services municipaux compĂ©tents ; il nâen est rien, malheureusement.
Que penser, aussi, de la nouvelle réglementation environnementale RE 2020, dont les exigences sont incompatibles avec les besoins des usagers : deux ascenseurs pour optimiser la fluidité des déplacements, des ouvrants motorisés ou encore une climatisation pour assurer une fraicheur des logements ?
Tout aussi inepte, cette dĂ©cision du Conseil dâĂtat en date du 20 fĂ©vrier 20232, qui impose aux rĂ©sidences inclusives comportant plus de six logements de rĂ©pondre aux normes ERP (Ă©tablissements recevant du public). Cette dĂ©cision/doxa implique des Ă©volutions de plan et dâĂ©quipements extrĂȘmement onĂ©reuses, en particulier pour les programmes en cours ou dĂ©jĂ livrĂ©s. En effet, les adaptations requises (Ă©largissement des couloirs et des escaliers ou encore crĂ©ation de sas dâattente en vue de lâĂ©vacuation en cas dâincendie, par exemple) mĂšnent, non pas Ă de simples modifications, mais Ă des dĂ©molitions et Ă des reconstructions, la structure du bĂątiment Ă©tant impactĂ©e. Dâautres exigences â la prĂ©sence dâun veilleur de nuit, par exemple -, sont, elles aussi, difficilement viables sur le plan Ă©conomique. Dans une rĂ©ponse ministĂ©rielle du 16 mai dernier, Dominique Faure Ă lâĂ©poque, secrĂ©taire dâĂtat et dĂ©sormais ministre dĂ©lĂ©guĂ©e chargĂ©e des collectivitĂ©s territoriales et de la ruralitĂ©, a annoncĂ© que « ses services ont engagĂ©, sous un format interministĂ©riel, des travaux pour faire Ă©voluer la rĂ©glementation applicable Ă ce type de logement ». Nous en attendons le rĂ©sultatâŠ
Un frein politique : des maires peu portĂ©s sur l’immobilier rĂ©sidentiel
Les Ă©diles locaux ne veulent plus construireâŠet pas seulement parce quâil se dit que les maires bĂątisseurs ne sont pas rĂ©Ă©lus. En rĂ©alitĂ©, ils nâont guĂšre dâappĂ©tence pour la construction de nouveaux logements (ex nihilo ou consĂ©cutifs Ă la transformation de bureaux en locaux dâhabitation), car non seulement cela implique souvent de remettre Ă plat le PLU, mais aussi parce quâils se privent dâune source de revenus. En effet, la taxe dâhabitation a Ă©tĂ© supprimĂ©e pour les rĂ©sidences principales alors que des taxes spĂ©cifiques (TSB, notamment) sont toujours perçues pour les bureaux.
Par ailleurs, mĂȘme si lâhabitat inclusif nĂ©cessite moins dâinfrastructures spĂ©cifiques que le rĂ©sidentiel classique (Ă©coles, crĂšches, infrastructures sportivesâŠ), il peut quand mĂȘme gĂ©nĂ©rer un besoin supplĂ©mentaire dâĂ©quipements culturels et de transports.
La solution, un financement de l’habitat inclusif calquĂ© sur celui du logement social
Sortir des marchĂ©s conventionnels (Ile-de-France et grandes villes), câest sâexposer Ă des difficultĂ©s pour le financement, la gestion et lâanimation in situ des rĂ©sidences. En effet, la volontĂ© affichĂ©e des politiques de rĂ©investir les territoires nâest pas suivie dâeffet et, malgrĂ© les discours, la politique de centralisation reste bien ancrĂ©e.
De par son utilitĂ©, lâhabitat inclusif devrait ĂȘtre financĂ© par la Caisse des dĂ©pĂŽts ou bĂ©nĂ©ficier dâun financement similaire Ă celui du parc social. Si on veut dĂ©velopper lâhabitat inclusif, la solution ne peut ĂȘtre que financiĂšre : le foncier disponible nâest pas extensible, pas plus dâailleurs que les coĂ»ts de construction, les prix de vente et les loyers.
Finalement, seul un financement proche de celui du secteur social serait un accĂ©lĂ©rateur pour le dĂ©veloppement de lâhabitat inclusif, car il permettrait de sĂ©duire les investisseurs institutionnels et les pousser Ă sâintĂ©resser Ă ce type dâactif.
Au moment oĂč la profession reste en apnĂ©e, attendant que la crise du logement passe, cette typologie dâactif doit ĂȘtre mise en avant Ă la hauteur de son utilitĂ© publique et sociale et de par lâaubaine quâelle reprĂ©sente pour les professionnels ou investisseurs. Le frein financier doit ĂȘtre levĂ© pour permettre aux acteurs privĂ©s, comme Mobicap, de poursuivre le dĂ©veloppement de ces rĂ©sidences inclusives et intergĂ©nĂ©rationnelles Ă lâĂ©chelle nationale, un produit qui remplit tous les prĂ©requis en matiĂšre dâISR et qui constitue Ă bien des Ă©gards la classe dâactifs la plus attractive du marchĂ© en ce moment.
Source :Â
https://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2023/02/hcp_vieillissement_de_la_societe_francaise.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000047218163?dateDecision=20%2F02%2F2023&init=true&juridiction=CONSEIL_ETAT&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=cetat
https://www.senat.fr/seances/s202305/s20230516/s20230516003.html#cribkmk_questionorale_653_329824
Ă propos de Mobicap :
FondĂ© en 2018, Mobicap est un promoteur, investisseur et gestionnaire immobilier, spĂ©cialisĂ© dans la crĂ©ation et la location de rĂ©sidences inclusives, Ă©galement accessibles aux personnes en perte dâautonomie. Afin dâassurer leur confort, les appartements conçus par Mobicap sont Ă©quipĂ©s dâun systĂšme de domotique et dâun service de conciergerie dĂ©diĂ©. Par ailleurs, pour limiter lâimpact de la construction sur lâenvironnement, Mobicap utilise des matĂ©riaux isolants engendrant une bonne performance Ă©nergĂ©tique.
Mobicap compte une trentaine de projets en cours, reprĂ©sentant prĂšs de 1 200 logements rĂ©partis sur 20 dĂ©partements français. Le groupe vise particuliĂšrement les villes moyennes, aux populations supĂ©rieures Ă 75 000 habitants, bĂ©nĂ©ficiant dâune belle qualitĂ© de vie. Pour plus dâinformations : https://residence-mobicap.fr
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